Todo lo que deberías saber sobre los Gastos hipotecarios -incluso lo que son-

Cuales son los Gastos de una Hipoteca


En los últimos años hemos vivido una revolución en los Gastos de Constitución y Cancelación de las Hipotecas.


Para entenderlo bien, hagamos una breve explicación sobre todo lo relacionado con los Gastos de Hipoteca.


Era habitual que al firmar una Hipoteca, el Banco establecía en la Escritura de la Hipoteca, (Escritura de Constitución Hipotecaria o Escritura de Cancelación Hipotecaria), que todos los gastos relativos a estas Escrituras serían pagados por el cliente.

Pero, ¿cuáles son los Gastos de Hipoteca? Entre estos Gastos de Constitución de Hipoteca están los Gastos de Notaría, Gastos de Registro de la Propiedad, y Gastos de la Gestoría.


¿Qué tiene que ver esto con una cláusula abusiva? Resulta que La cláusula abusiva de Gastos de Hipoteca, es abusiva porque imponía de forma automática que la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de la hipoteca, se pagarían por el cliente, y no eran cláusulas negociadas con los clientes. Por lo que el banco al no poder demostrar que fueran cláusulas negociadas, fueron declaradas abusivas, y por lo tanto nulas.


Y al declararse una cláusula nula, se entiende por no puesta, y todos los usuarios que hayan pagado los Gastos porque tuvieran esa cláusula en su Escritura de Constitución Hipotecaria, pueden reclamar los Gastos de Hipoteca, es decir, las cantidades correspondientes que hayan pagado.



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Fue el Pleno del Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de Enero de 2019, en la que se estableció que una vez declarada nula la cláusula «gastos de hipoteca» correspondía la devolución al consumidor de parte de los gastos de hipoteca:


¿Cuáles son los gastos de una hipoteca que tiene que devolver el banco?

La sentencia 31/2021, del 27 de enero, obliga al banco a devolver el 100% de la tasación. Además, la sentencia 457/2020, del 24 de julio, establece la devolución del 50% de los gastos notariales, el 100% de los de registro y también se puede devolver, la comisión por apertura. Posteriormente, la sentencia 555/2020, del 26 de octubre, estableció la devolución del 100% de los gastos registrales. El 16 de julio de 2020, el TJUE en una sentencia, dejó claro que se pueden reclamar la TOTALIDAD de los gastos de arancel registral, gastos de gestoría y los gastos de tasación.


Por lo tanto, teniendo en cuenta las Sentencias sobre este caso;


EL CONSUMIDOR DEBE PAGAR LOS GASTOS DE HIPOTECA:


– el 50% de los gastos de Notaría.


– el 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.


DE ESTE MODO EL BANCO TIENE QUE PAGAR LOS GASTOS DE HIPOTECA:


– el 50% de los gastos de Notaría.

– el 100% de los gastos de Gestoría.


– el 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.


- el 100% de los gastos de Tasación.



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Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de la hipoteca. SENTENCIA TJUE de 16.07.2020


De la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo sobre GASTOS HIPOTECA:

«6º.- «Habida cuenta de las anteriores consideraciones, debe responderse a las cuestiones prejudiciales…, que el artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos» (APARTADO 55 de la sentencia).


SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de 31.03.2021:

«3.- Como hemos declarado en la sentencia 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.

4.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:


(i) RESPECTO DE LOS GASTOS DE NOTARÍA, conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) tienen que ser pagadas por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que DEBEN ABONARSE POR MITAD. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.


En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el PRESTATARIO (consumidor que ha solicitado la cancelación), a él le corresponde pagar este gasto.

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, porque quien la solicita tiene el interés, y le corresponderá pagar estos gastos.


(ii) En lo que se refiere a los GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del BANCO PRESTAMISTA, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.

(iii) Respecto de los GASTOS DE GESTORÍA, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la ENTIDAD PRESTAMISTA (es decir, al Banco)



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SENTENCIA del TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) de 26.10.2020:

Esta sentencia que ha sido dictada por el Tribunal Supremo viene a confirmar los mismos criterios que ya expuso en su sentencia del Pleno de fecha 23 de enero de 2019 (49/2019), aunque ahora ESTIMA QUE LOS GASTOS DE GESTORÍA que hay que devolver al consumidor son el 100% y no el 50% como antes.

La razón que ahora esgrime el Tribunal Supremo para conceder el 100% de los gastos de GESTORÍA es la siguiente:

«5. Respecto de los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora del impuesto, en la sentencia 49/2019, de 23 de enero , entendimos que como «cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.

Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. Razón por la cual, estimamos también en este extremo el recurso de casación.»




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